Compte tenue du niveau élévé des prix du foncier, de la légère remontée des taux d'intérêt, de l'évolution incertaine des prix de l'immobilier dans les 30 années à venir, l'investissement dans un bien immobilier n'est pas forcément le meilleur placement, même si le remboursement du crédit se substitue au paiement d'un loyer.

Vous hésitez entre louer une maison pour 700 euros par mois, plus 100 euros de dépenses additionnelles (assurance, taxe d'habitation), et acheter la maison qui vaut 180.000 euros plus les 10% de frais de notaires, plus le cout du crédit, plus 300 euros de dépenses additionnelles (assurance, taxes foncière, taxe d'habitation, entretien). Ces prix correspondent au marché moyen de l'immobilier courant d'année 2007 en France.

Nous avons comparé les deux hypothèses.
Cette comparaison ne tient pas compte de l'inflation. En réalité, le loyer va augmenter mais vos revenus aussi, ce qui fait que la somme épargnée chaque mois devrait augmenter de la même façon que le loyer. Les frais réguliers d'entretien et de réparations que supportent le propriétaire n'ont pas été intégrés au calcul. Il faut aussi tenir compte des rénovations et des travaux de gros oeuvres périodiques (toiture, fenêtres, ravalements).

Simulation du crédit immobilier (le propriétaire) :
Vous achetez la maison à 180.000 euros. Le prix, avec les frais d'achats vous amène à emprunter la somme de 200.000 euros.
  • Emprunt sur 20 ans : Taux : 4% Assurance : 0.36% Mensualités : 1 272 € Coût du crédit : 105 271 € Prix total : 305.271 euros.
  • Emprunt sur 30 ans : Taux 4.35% Aussurance : 0.36 % Mensualités : 1 056 € Coût du crédit : 180 024 € Prix total : 380.024 euros.
Simulation du placement (le locataire) :
Vous décidez d'épargner la différence entre le prix du loyer et la mensualité du crédit, et de placer cet argent sur un plan d'assurance vie rémunéré à 4,5%.
  • Sur 20 ans : Versement mensuel : 572 euros Total des versements : 136.709,00 € Intérêts acquis : 82434 € Solde : 219.143 €
  • Sur 30 ans : Versement mensuel : 356 euros Total des versements : 127.805,00 € Intérêts acquis : 137.766,55 € Solde : 265.571 €

Le Bilan :
Le locataire a épargné 219.143 euros sur 20 ans et 265.571 euros sur 30 ans. L'acheteur est propriétaire d'une maison dont le prix initial est de 180.000 euros.

Quelle sera le prix de la maison aux échéances de 20 et 30 ans ?

Le grand inconnu est biensûr le prix de revente du bien immobilier dans le futur. Si comme le prévoit l'OCDE, les prix à long terme sont plutot orientés à la baisse en Europe, en raison du phénomène de dénatalité, il faudrait sans nul doute choisir la location. Le risque supporté par l'acheteur dans l'hypothèse qu'il devrait revendre prématurément son bien à un prix inférieur au prix d'achat est un "paramètre risque" qui prend une importance considérable surtout lorsque l'apport est faible.

Par contre, si l'acheteur pouvait être certain de ne jamais être obligé de revendre son bien, il est peu concerné par le prix de revente et peut sans trop hésiter choisir la solution d'achat, lorsque celle-ci correspond la mieux à son mode de vie.

Une moins-value en cas de revente, des travaux importants, des délais de revente de plusieurs années peuvent sérieusement affecter le bilan de l'acheteur. L'obligation de revendre pour raisons personnelles, dans une période de creux du marché peut même entrainer une faillite du propriétaire. Les Krachs immobiliers en Allemagne, au Japon et aujourd'hui aux Etats-Unis ont causés la ruine de milliers d'emprunteurs qui continuent à payer des traites pour des maisons qui ont été revendues aux enchères largement sous leurs prix d'achat. On prévoit plus d' un million de ventes forcées de maisons aux Etats-Unis au cours de l'année 2007. Dans certaines régions d'Allemagne, il est possible d'acheter une maison individuelle aux enchères pour 10.000 €.

Un seul conseil : Si vous achetez, achetez un bien "zéro défaut" en sachant qu'il y a trois critères incontournables pour acheter un bien immobilier : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !