25 Avril 2024

Quand le bâtiment va (trop) bien ...

Entre 1998 et 2004, alors que le niveau de vie des français a augmenté de 28%, les prix de l'immobilier ont grimpé de 86%. Sur la même période, les taux d'intérêt ont baissé de 7.3% à 4%. Ces dernières années, la croissance des prix de l'immobilier fut de l'ordre de 15% par an, avec un début de ralentissement amorcé en 2005.

Dans plusieurs grandes capitales européennes, le marché de l'immobilier a atteint des sommets inquiétants qui rappellent à certains la situation qui avait amené au krach immobilier de 1991. Des indicateurs, comme le relèvement des taux d'intérêt et la limite d'endettement des primo-accédants pourraient anticiper un retournement du marché. Les spéculations vont bon train sur les risques de voir exploser la "bulle immobilière". Krach ou atterrissage en douceur ?

Le marché de la pierre, quoiqu'on en dise n'est pas un investissement sans risque. S'il est moins dangereux que la bourse, son manque de fluidité peut plonger les investisseurs dans des périodes de profond marasme, avec des crises plus ou moins longues, comme le creux entre 1975 et 1985 et le krach de 1990, lorsque les prix des logements se sont effondrés de 40%. La comparaison entre la bourse et l'immobilier est difficile en raison de frais de transaction élevés, des coûts du crédit et d'autre part des avantages fiscaux dont bénéficient certains investissements immobiliers.

Courbe des prix de l'immobilier dans 5 pays : France, Finlande, suède, Nouvelle-Zélande et Australie de 1970 à 2005 - Echèlle logarithmique, indice 100 de référence en 1995 - Source OCDE.




L'observation du prix des maisons parisiennes durant le XXem siècle a montré que le prix des biens immobiliers évoluent sur le long terme au même rythme que l'inflation. Mais les phénomèns de mode sont aussi irrationnels que le marché et les primo-accédants à la propriété cherchent toutes les bonnes raisons possibles pour s'endetter sur 30 ans ... en achetant parfois à des prix déraisonnables.

Evolution des prix de l'immobilier sur le long terme...

L'OCDE propose une investigation sur 30 ans pour analyser et essayer de comprendre les variations des prix de l'immobilier dans les pays de l'OCDE. Le dossier qui a été rédigé par la commission immobilier de l'OCDE à la fin de l'année 2005 envisage un retour des prix des logements 40% sous les valorisations actuelles.



Le dossier de l'OCDE.


En Mars 2010, le Conseil général de l'environnement et du développement durable a conduit une étude très complète sur le marché de l'immobilier. Sans exclure d'autres scénarios considérés comme peu probables, le CGEDD pense qu'il faut s'attendre à voir le prix des logements rapporté au revenu par ménage réintégrer le "tunnel historique" dans lequel il a évolué de 1965 à 2000. La seule incertitude est de savoir à quelle vitesse ce retour va s'opérer.



Les dossiers du CGEDD (Evolution à long terme).

Avril 2011 : Le Centre d'Analyse Stratégique relève la présence d'une bulle sur le marché immobilier français : Le Dossier du CAS sur l'évolution du prix du logement sur 25 ans.

Quelques adresses pour trouver de l'information sur le marché français de l'immobilier :

• Le portail des notaires de France présente la tendance du marché de l'immobilier. Les statistiques se basent sur le prix réel des transactions et non sur le prix des annonces contrairement aux indicateurs des agents immobiliers.
  
  
• Boursorama : Indices des prix (maisons, appartements) et actualité sectorielle.
  
  
• La bulle immobilère, mythe ou réalité ? Un site polémique à qui on accordera cependant le mérite de tempérer quelques frénésies d'achats. Si le ratio cours/bénéfice permet de détecter les bulles spéculatives, bien malin celui qui donnera la future tendance du marché !
  
  
• Le portail Foncier et Développement est un eplateforme qui regroupe divers acteurs et centralise de l'information sur la question des droits fonciers des populations.

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